¿Qué es un contrato de arras?
Entendiendo los Contratos de Arras: Tipos, Diferencias y Recomendaciones
En el fascinante mundo de los bienes raíces, comprender la variedad de contratos es esencial para cerrar acuerdos de manera exitosa. Uno de los documentos más importantes en el proceso de compraventa de una propiedad es el «contrato de arras». En este artículo, exploraremos a fondo qué es un contrato de arras, los diferentes tipos disponibles y proporcionaremos recomendaciones para cada caso.
¿Qué es un Contrato de Arras?:
El contrato de arras es un acuerdo legal entre el comprador y el vendedor que formaliza la intención de ambas partes de llevar a cabo la compraventa de una propiedad. Este contrato establece las condiciones del trato y a menudo implica un pago inicial por parte del comprador, conocido como la «señal».
Existen diferentes tipos de contratos, por eso es siempre recomendable que, a la hora de firmar cualquier contrato, lo hagas de la mano de un profesional en el que depositar tu confianza para que te asesore y no corras ningún riesgo innecesario.
- Contrato de Arras Penitenciales:
Este es el contrato más utilizado porque permite el desistimiento de cualquiera de las partes (comprador o propietario) y que puedan retirarse libremente del acuerdo, estableciendo una penalización en el caso de que ocurra.
¿Cuáles son sus consecuencias?
Comprador: En caso de incumplimiento, el comprador perderá el importe acordado en el contrato, generalmente alrededor del 10% del valor de la compraventa.
Propietario: Si es el propietario quien incumple, se verá obligado a devolver el doble del importe recibido por parte del comprador en el momento de la firma.
Estas penalizaciones deben constar en el contrato de manera muy clara y siempre indicando que se encuentran recogidas en el artículo 1454 del código civil español.
- Contrato de Arras Confirmatorias:
Es en realidad un contrato de compraventa, puesto garantiza que la compraventa se llevará a cabo y representa un anticipo del importe total del inmueble, abonado a cuenta del precio.
No se establecen penalizaciones claramente en el contrato. En caso de incumplimiento, la parte afectada puede exigir la venta o una indemnización por daños y perjuicios, pero deberá interponer una demanda judicial.
Si el contrato no especifica penalizaciones, se entenderá que las arras son, por defecto, de tipo confirmatorio.
- Contrato de Arras Penales:
El contrato de arras penales establece la cantidad que el comprador perderá en caso de que la compraventa no se concrete debido al incumplimiento de sus obligaciones.
Similar al contrato de arras confirmatorias, se entrega una señal de reserva que, en este caso, funciona como indemnización en caso de ruptura del contrato.
Al igual que el contrato de arras confirmatorias, el contrato de arras penales no permite el desistimiento.
Las recomendaciones para escoger el tipo de contrato adecuado dependerán de las circunstancias que envuelvan la venta del inmueble, tanto por parte del vendedor como del comprador. Por eso, no puedo dejar de insistir en la importancia de ir de la mano de un profesional inmobiliario que conoce a las dos partes y siempre velará por el interés de que la transacción se realice de la manera más correcta y con final feliz.
Ya que has llegado hasta aquí te cuento un caso real. Hace poco en una compraventa compleja en la que la parte vendedora no se hablaba entre si y toda la comunicación se tenía que hacer entre sus abogados, uno de ellos, por empecinamiento porque no había razón ni se dio explicación alguna, se negaron a firmar un contrato de arras. Lo que ocurrió fue que después de meses de trabajo, actualizando la propiedad con un informe de la arquitecta, con el borrador en la notaría correspondiente, la negociación de una deuda con un acreedor, en fin, la implicación de varios profesionales trabajando durante meses, pues los compradores tuvieron una dificultad personal que les impidió continuar con la compraventa y todos perdimos.
Por el mal asesoramiento de una persona, los vendedores y todos los profesionales implicados en la compraventa perdimos el tiempo y el dinero. Está claro que el objetivo es vender, y que una venta frustrada es siempre un disgusto, pero si hubiese un contrato de arras firmado primero, el desistimiento seguro sería muy meditado y en el caso de ser por no poder continuar, al menos nos quedaría la señal entregada para pagar a los profesionales implicados, que fueron muchos y los vendedores se quedarían con una compensación económica después de tener la propiedad parada durante meses.
Pero también podría pasar al revés. Imagínate que después de meses haciendo tu proyecto de vida, tus planes, tomando decisiones en base a ese proyecto, decisiones que a veces no tienen fácil retorno si se viene abajo… incluso en ocasiones adelantando dinero en ese proyecto, en fin, que de repente te digan que no, que ya no se vende. Pues el disgusto es tremendo. Pero si tienes un contrato firmado, al menos te queda una compensación económica que te servirá para recuperar o invertir en tu siguiente proyecto en cuanto te repongas del “chasco”.
Contar un profesional inmobiliario, que conoce su trabajo, sus implicaciones y las necesidades tanto del vendedor como del comprador es cada vez más necesario. Busca a tu persona de confianza y despreocúpate.
